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안녕하세요! 10년 차 생활 전문 블로거 타마아빠입니다. 벌써 제가 자취를 시작한 지도 15년이 훌쩍 넘었네요. 처음 독립했을 때 아무것도 모르고 덜컥 계약했다가 낭패를 본 기억이 아직도 생생합니다. 그때는 왜 그렇게 서둘렀는지 모르겠어요. 여러분은 저 같은 실수를 하지 않으셨으면 하는 마음으로 오늘 글을 준비했습니다.

전월세 계약은 우리 삶에서 가장 큰 목돈이 오가는 아주 중요한 거래잖아요. 단순히 집이 예쁘다고, 채광이 좋다고 덜컥 계약서에 도장을 찍으면 나중에 정말 골치 아픈 일이 생길 수 있거든요. 특히 요즘처럼 전세 사기나 깡통전세 이슈가 많은 시기에는 더욱더 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 제가 직접 겪은 실패담과 노하우를 듬뿍 담아 전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트를 정리해 드릴게요.

이 글 하나만 끝까지 정독하셔도 소중한 보증금을 지키고 쾌적한 주거 생활을 누리는 데 큰 도움이 되실 거라고 확신합니다. 자, 그럼 타마아빠와 함께 꼼꼼한 집 구하기 여행을 떠나볼까요? 시작하기 전에 목차부터 가볍게 훑어보시면 전체적인 흐름을 파악하기 좋으실 거예요.

등기부등본 확인과 권리관계 분석

가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까요? 바로 등기부등본을 확인하는 것입니다. 이건 선택이 아니라 필수 중의 필수예요. 등기부등본은 해당 건물의 신분증과 같은 역할을 하거든요. 여기서 우리가 중요하게 봐야 할 부분은 크게 세 가지입니다. 표제부, 갑구, 그리고 을구예요.

첫 번째로 갑구에서는 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 계약하러 나온 사람이 실제 집주인이 맞는지, 신분증과 대조해보는 과정이 꼭 필요하더라고요. 가끔 대리인이 오는 경우도 있는데, 이때는 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인해야 안전합니다. 제가 아는 분은 대리인 말만 믿고 계약했다가 나중에 소유주가 모르는 계약이라고 주장해서 정말 큰 고생을 하셨거든요.

두 번째는 을구입니다. 여기가 정말 중요해요. 을구에는 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리관계가 기록되어 있습니다. 쉽게 말해 이 집을 담보로 은행에서 돈을 얼마나 빌렸는지가 나와요. 근저당권 설정 금액이 집값의 60퍼센트에서 70퍼센트를 넘어간다면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 저는 보통 근저당과 내 보증금을 합친 금액이 집값의 70퍼센트를 넘지 않는 집을 추천해 드려요.

마지막으로 등기부등본은 계약 당일, 잔금 당일에 각각 새로 발급받아서 확인해야 합니다. 계약할 때는 깨끗했는데 잔금 치르기 직전에 집주인이 대출을 받는 경우도 간혹 있거든요. 700원 아끼려다 수천만 원, 수억 원을 날릴 수는 없잖아요? 대법원 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 뗄 수 있으니 꼭 직접 확인해 보세요.

집 상태 점검과 하자 체크리스트

서류 확인이 끝났다면 이제 실물을 꼼꼼히 봐야겠죠? 직접 A와 B를 비교해봤는데, 낮에 본 집과 밤에 본 집은 정말 분위기가 다르더라고요. 가급적이면 해가 떠 있을 때 방문해서 채광과 누수 흔적을 확인하는 것이 좋습니다. 특히 결로나 곰팡이는 가구 뒤나 베란다 구석에 숨어있는 경우가 많으니 꼼꼼히 살펴보셔야 해요.

수압 체크도 잊지 마세요. 싱크대, 세면대, 변기 물을 한꺼번에 내려봤을 때 물이 시원하게 잘 내려가는지 확인해야 합니다. 수압이 약하면 나중에 샤워할 때마다 스트레스받거든요. 또한, 옵션으로 제공되는 가전제품(에어컨, 세탁기, 냉장고 등)이 정상 작동하는지도 일일이 켜봐야 합니다. 작동이 안 된다면 계약 전에 수리를 요청하거나 계약서에 명시해야 나중에 분쟁을 피할 수 있습니다.

📊 타마아빠 직접 비교 정리

여기서 제 실패담을 하나 말씀드릴게요. 예전에 아주 깨끗해 보이는 오피스텔에 계약한 적이 있었어요. 입주할 때 낮이라 전등을 다 켜보지 않았는데, 나중에 보니 거실 메인 조명이 깜빡거리더라고요. 집주인한테 고쳐달라고 했더니 소모품이라 세입자가 고쳐야 한다고 우기시는 바람에 입주 첫날부터 기분이 상했던 기억이 납니다. 이런 사소한 것 하나하나가 나중에는 다 돈이고 스트레스가 되더라고요. 여러분은 꼭 콘센트 하나까지 다 작동하는지 확인하시길 바랄게요.

계약서 작성 시 필수 특약 사항

계약서를 쓸 때는 특약 사항을 어떻게 적느냐에 따라 나중에 내 권리를 보호받을 수 있는지가 결정됩니다. 구두로 약속한 내용은 나중에 증명하기가 정말 어렵거든요. 무조건 글로 남겨야 합니다. 가장 추천하는 특약은 임차인의 대항력이 발생하기 전까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다는 내용입니다. 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시부터 발생하기 때문에 그 공백을 노리는 나쁜 사례를 방지하기 위함이죠.

또한, 전세자금 대출을 받을 계획이라면 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 협조하며, 대출 불가 시 계약금을 반환하고 계약을 무효로 한다는 조항을 넣는 것이 안전합니다. 대출이 안 나와서 계약을 못 하게 됐는데 계약금을 못 돌려받으면 정말 눈물 나잖아요. 이런 조항 하나가 수백만 원의 계약금을 지켜주는 방패가 됩니다.

수리 비용에 대한 범위도 명확히 하는 게 좋아요. 보통 보일러나 누수 같은 큰 수리는 임대인이, 전등 교체나 수도꼭지 같은 소모품은 임차인이 부담하는 것이 관례지만, 이를 명문화해두면 나중에 불필요한 말싸움을 줄일 수 있습니다. 저는 보통 수리비 5만 원 이상은 임대인 부담 같은 식으로 구체적인 수치를 정해두기도 합니다.

잔금 입금 전후 반드시 해야 할 일

드디어 이삿날입니다! 잔금을 입금하기 직전에 마지막으로 해야 할 일은 다시 한번 등기부등본을 확인하는 것입니다. 계약 날부터 잔금 날 사이에 집주인이 바뀌었거나 대출을 더 받았는지 확인해야 하거든요. 이상이 없다면 계약서에 적힌 임대인 명의의 계좌로 정확히 입금하세요. 현금 거래는 절대 피하시고, 반드시 기록이 남는 계좌이체를 이용해야 합니다.

잔금을 치르고 열쇠를 받았다면 바로 주민센터로 달려가세요. 전입신고와 확정일자를 받기 위해서입니다. 요즘은 인터넷으로도 가능하지만, 저는 직접 가서 하는 게 마음이 편하더라고요. 확정일자를 받아야 내 보증금이 우선변제권을 갖게 되어 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이건 1분 1초가 급한 일이에요.

또한, 2021년부터 시행된 주택 임대차 신고도 잊지 마세요. 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되는 효과도 있으니 일석이조죠. 마지막으로 이사 들어온 날 집 상태를 사진과 동영상으로 꼼꼼히 찍어두세요. 나중에 나갈 때 원래 있던 흠집인지 내가 낸 흠집인지 증명하는 아주 중요한 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문